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Neubau: Wohnung provisionsfrei direkt vom Bauträger kaufen

Immobilien & Wohnen

Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, kann sich entweder an einen Makler für die Vermittlung wenden, oder provisionsfrei direkt vom Bauträger kaufen. Welche Vorteile der Immobilienerwerb direkt vom Bauträger zusätzlich dazu bringt, dass man sich die Maklerkosten spart, und welche Schritte dabei zu gehen sind, erläutern wir in den folgenden Zeilen. 

 

Definition: Was ist ein Bauträger?

Ein Bauträger entwickelt Immobilen für Wohnen oder Gewerbe in vollem Umfang und vertreibt diese. Das bedeutet, dass der Bauträger die für seine Interessen passenden Grundstücke auswählt, sie erwirbt und darauf Gebäude errichtet. Im Zuge dessen beauftragt er Architekten, Generalplaner, Generalunternehmer, Baufirmen etc., um das Bauvorhaben zu realisieren. Und schließlich kümmert sich der Bauträger um den Verkauf der einzelnen Wohnungen oder des Hauses.  

Anders ausgedrückt: Ein Bauträger sorgt für die organisatorische und kommerzielle Abwicklung von Bauvorhaben. Meistens handelt es sich bei diesen um Neubauten – aber nicht ausschließlich. Auch umfassende Sanierungen fallen in das Betätigungsfeld. 

 

Was unterscheidet einen Bauträger von anderen Bauschaffenden? 

Ein Bauträger hat einen genauen Tätigkeitsbereich, der sich von dem anderer Bauschaffender unterscheidet und eine eigene Gewerbeberechtigung erfordert. 

Ein Bauträger ist kein Generalplaner, kein Baumeister und kein Ziviltechniker. Der Bauträger muss auch nicht gleichzeitig Finanzier sein, sondern kann auch auf fremde Rechnung agieren. Wichtig ist dabei, dass der Bauträger immer auch die Funktion des Bauherren hat – also das Grundstück besitzt und das Bauvorhaben in Auftrag gibt.

 

Was unterscheidet einen Bauträger vom Immobilienmakler?

Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bauträger fallen in Österreich unter den Überbegriff „Immobilientreuhänder“. Der Immobilienmakler ist für die Vermittlung bzw. Verwertung einer Immobile verantwortlich, hat mit dem Bau aber nichts zu tun. Der Bauträger hat auch alle Schritte vor der Verwertung inne. 

 

Frei finanzierte Wohnung oder geförderter Wohnbau 

Wohnimmobilien werden im Neubau auch dadurch unterschieden, wie diese finanziert werden. Einerseits gibt es den geförderten Wohnbau, der besonders in Wien eine lange Tradition hat, andererseits werden Neubauprojekte auch ohne solche Förderungen umgesetzt. 

 

Frei finanzierte Eigentumswohnung

Wohnbauten, die ohne Fördermittel errichtet werden, gehören zum frei finanzierten Wohnbau. Sie können zu einem freien Marktpreis verkauft werden, d.h. zu einem „beliebigen“ Preis, der am Markt erzielt werden kann. Wichtig für alle Käufer*Innen, die schon vor der Fertigstellung in das Projekt einsteigen, ist ein nachvollziehbarer Kostenplan, um unschöne Überraschungen zu vermeiden.

 

Geförderter Wohnbau

Im Gegensatz zum frei finanzierten Wohnbau wird geförderter Wohnbau (zumindest teilweise) aus staatlichen Mitteln finanziert. In Wien ist der geförderte Wohnbau, großteils Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen, eine wichtige Säule der Immobilienwirtschaft. Er trägt auch maßgeblich dazu bei, dass Wohnen leistbar bleibt. In anderen Großstädten wie London wurde staatlicher Wohnraum „privatisiert“, also an private Käufer und andere Investoren verkauft – mit verheerenden Folgen. Die Mieten sind für Menschen mit mittlerem und kleinem Einkommen kaum mehr leistbar.

 

Direkt vom Bauträger kaufen: Vorteile und Nachteile 

Vorteile 

Erstens ist ein maßgeblicher Vorteil, eine Eigentumswohnung direkt vom Bauträger zu kaufen, dass man sich die Provision für den Makler erspart. Die Maklerprovision macht in Österreich üblicherweise 3,6 % aus – 3 % Provision + 20% Umsatzsteuer = 3,6 % vom Kaufpreis aus. Bei einer Wohnung, die 500.000 € kostet sind dann immerhin 18.000 € Maklerprovision zu zahlen.

Zweitens ist der Bauträger für das Gebäude bis zur Schlüsselübergabe und darüber hinaus verantwortlich. Wer direkt vom Bauträger kauft, bekommt von diesem die Gewährleistung über die nächsten 3 Jahre nach dem Erwerb. Alle Mängel bzw. Schäden, für die der Käufer keine Schuld trägt, werden in diesem Zeitraum auf Kosten des Bauträgers behoben. 

Für Immobilienkäufer ist außerdem die Tatsache attraktiv, dass sie bei einem Projekt, das sich in Bau oder Planung befindet, zu einem gewissen Grad mitgestalten können – etwa beim Grundriss, der Ausstattung oder bei den Wasser- oder Elektro-Anschlüssen.  

Und klarerweise ist jede Neubauwohnung beim Kauf direkt vom Bauträger für den Erstbezug bestimmt. Das bedeutet, dass Sie sich – wenn Sie die Wohnung für die Eigennutzung erwerben – darauf verlassen können, eine neue Ausstattung vorzufinden. Auch die gelegentlich anfallende Entsorgung alter Möbel oder abgenutzter Ausstattung gehört so sicher nicht zu Ihren Sorgen.

 

Nachteile 

Als ein Nachteil kann es betrachtet werden, dass man die Qualität der Wohnung vor dem Kauf nicht am realen Objekt beurteilen kann – schließlich kann man die Wohnung im Vorhinein nur aufgrund von Plänen, Visualisierungen oder Bau- und Ausstattungsbeschreibungen beurteilen.

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, die noch gar nicht errichtet wurde, gehen Sie natürlich ein gewisses Risiko ein. Der Bau könnte sich ja verzögern, der Bauträger oder Subunternehmer in Konkurs gehen und damit die Wohnung nicht zur Fertigstellung kommen. Glücklicherweise gibt es einen gesetzlichen Schutz gegen dieses Risiko. Wenn Sie als Käufer mindestens € 150 pro Quadratmeter Vorauszahlung leisten, greift das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) – Anzahlungen sind damit vor dem Verlust geschützt.  

 

Eigentumswohnung vom Bauträger – Preise und Nebenkosten

Da bei frei finanzierten Projekten der Kaufpreis nicht gesetzlich gedeckelt ist, sollte man sich im Vorfeld ausführlich informieren, welche Preise für die jeweilige Lage bzw. Kategorie üblich sind, um eine solide Verhandlungsbasis zu haben und das Eigentum nicht unnötig überteuert zu kaufen. 

In Wien gibt es bei den Preisen für Wohnraum im Eigentum starke Unterschiede zwischen den Bezirken. In der Inneren Stadt war der Quadratmeterpreis bei einem Erstbezug im Jahr 2020 bei durchschnittlich € 19.800, der niedrigste Durchschnittspreis pro m2 bei Neubau-Wohnimmobilien wurde in Simmering mit € 4.150 erzielt.

Weitere Statistiken und Informationen über den Wohnungsmarkt finden Sie im jährlich auch online erscheinenden Band „Erster Wiener Wohnungsmarktbericht“.

 

Zahlungen an den Bauträger

Beim Kauf einer Neubauwohnung direkt vom Bauträger wird üblicherweise in Raten bezahlt, die sich nach dem Baufortschritt richten, wobei die letzte Rate oft erst nach drei Jahren fällig wird, um sicherzustellen, dass etwaige Mängel noch behoben werden.   
 

Nebenkosten beim Wohnungskauf 

  • Zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis kommen auch folgende Nebenkosten auf Sie als Wohnungskäufer*in hinzu: 
    Grunderwerbssteuer (3,5 % des Kaufpreises)
  • Eintragung ins Grundbuch (Gebühr in der Höhe von 1,1 % vom Kaufpreis: für Hypotheken 1,2 %)
  • Kaufvertragserrichtung (beim Anwalt oder Notar) 
  • Bei Kreditfinanzierung: Bewertungskosten, Grundbuchs- oder Abfragespesen, Kontoführungsspesen oder Prämien für eine Kredit-Restschuldversicherung 

Direkt vom Bauträger kaufen – Baustelle

Direkt vom Bauträger kaufen – die wichtigsten Schritte

  • Kaufvertrag: Wenn Sie das Neubau-Projekt Ihrer Wahl für Ihre zukünftige Wohnung gefunden haben, führt der erste Schritt zum Notar. Dort werden alle Fragen zum Kaufvertrag geklärt und dieser unterzeichnet. Damit ist die Beurkundung komplett.
  • Detail-Fahrplan: Als Wohnungsbesitzer in spe vereinbaren Sie Termine für alle Meilensteine bis zur Fertigstellung des Projekts. An dieser Stelle sollten Sie auch Ihre Sonderwünsche bezüglich Grundriss, Anschlüsse oder Ausstattung kundtun –  diese werden im Raumbuch unmissverständlich festgehalten. Besonders bei der Planung der Küche sollten Sie aufgrund langer Lieferzeiten rechtzeitig vorher Ihre individuellen Vorstellungen mit dem Bauträger vereinbaren.
  • Küchen-Aufmaß: Zwischendurch haben Sie mit Ihrem Ansprechpartner des Bauträgers vielleicht einmal eine Baustellenbegehung gemacht. Nachdem Estrich und Wandverputz gemacht wurden, kann auch die Küche für die individuelle Gestaltung vermessen werden. 
  • Die Abnahme: Am Schluss steht natürlich der feierliche Moment, wo der Käufer das fertige Produkt vom Bauträger übernimmt. Bei der Abnahme wird die Wohnung genau inspiziert und etwaige Mängel oder Abweichungen vom Plan festgehalten. Achten Sie hier darauf, genügend Zeit einzuplanen, damit vor dem Einzug auch alle „Korrekturen“ umgesetzt werden können. 

 

Direkt vom Bauträger in Wien und Österreich 

Auf unserer Seite finden Sie eine Übersicht über alle aktiven Bauträger in Wien und ganz Österreich. Sie können einerseits nach jeder Art von Immobilien, und andererseits nach Neubauprojekten der verschiedenen Bauträger suchen. Dadurch finden Sie auch Projekte, die aktuell noch in Planung oder in Bau sind. So können Sie schon frühzeitig ein für Sie passendes Objekt in Betracht ziehen, mit dem Bauträger in Kontakt treten und gegebenenfalls in der Planungsphase Einfluss auf die Ausgestaltung Ihrer zukünftigen Immobilie nehmen. 
Bei der Suche können Sie verschiedene Kategorien auswählen und erhalten eine Liste aktueller Bauträger-Projekte:

Hier geht's zur Bauträger-Suche.

 

Bauträger auf der virtuellen Bautafel

Projekt Promotion bietet eine einzigartige Plattform nicht nur für Immobiliensuchende, sondern für die gesamte Immobilienwirtschaft, indem sie volle Transparenz und Vernetzung für alle Beteiligten schafft. Denn zu den verschiedenen Projekten können auf Knopfdruck Bauträger, Generalplaner, Generalunternehmer, Architekten, Baufirmen, Handwerker etc. – kurz, alle Mitwirkenden – abgerufen werden. Auch der Status des Projekts (Planung, Baufortschritt, Fertigstellung) wird angezeigt. 
Diese virtuelle Bautafel ermöglicht einen offenen Austausch und eine erhöhte Sichtbarkeit, die allen nutzen kann.    

 

Fazit 

Ein Bauträger ist vom Grundstückserwerb bis zur Schlüsselübergabe für ein Bauvorhaben verantwortlich. Als Käufer spart man nicht nur die Maklerprovision, sondern genießt auch andere Vorteile wie die Mitsprachemöglichkeit bei der Gestaltung der Immobilie oder der Gewährleistung für das Neubau-Projekt.   

 


 

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