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Immobilien kaufen – was Sie alles beachten müssen

Immobilien & Wohnen

Wer Immobilien kaufen will, muss einiges beachten. Denn der Erwerb einer Immobilie ist für die meisten Menschen die wichtigste und teuerste Investition ihres Lebens. Damit dieser Kauf aber auch wirklich in einer erfreuliche Wohnsituation und nicht in Ärger und schlaflosen Nächten endet, gilt es, sich mit dem Thema auch richtig vertraut zu machen.

Dieser Blogbeitrag gibt Ihnen einen ersten Überblick, welche Gedanken Sie sich unbedingt vor einem Immobilienkauf und der Vertragsunterzeichnung machen sollten, wie der gesamte Kaufprozess abläuft und welche Details zu beachten sind, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Hier bekommen Sie einen Überblick über folgende Punkte:

  • Wie läuft ein Immobilienkauf ab?
  • Wie hoch sind die Nebenkosten?
  • Wann lohnt sich ein Immobilienkauf?
  • Wann ist die Zahlung fällig?
  • Fazit zum Immobilienkauf
 

Immobilie-kaufen

Wie läuft ein Immobilienkauf ab?

Bei den derzeit geltenden Niedrigzinsen – die vermutlich noch einige Zeit auf tiefem Niveau bleiben werden – ist der Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses sehr verlockend. Dieser Schritt will aber wohlüberlegt sein, da er Ihr Leben auf Jahre hinaus entscheidend beeinflussen wird. Wie es abläuft, wenn Sie Immobilien kaufen, lesen Sie in den nächsten Zeilen.

Der Ablauf eines Immobilienkaufs ist in etwa der folgende:

  1. Budget planen
  2. Wunschimmobilie finden
  3. Besichtigung – wenn möglich mit einem Sachverständigen
  4. Grundbuchsauszug überprüfen
  5. Preisverhandlung und Einigung mit dem Verkäufer
  6. Kaufvertrag bei Notar unterschreiben
  7. Kaufpreis samt Nebenkosten überweisen

     

1. Budgetplanung

Wie bei jeder Investition steht am Anfang die genaue Budgetplanung. Folgendes sollten Sie kalkulieren: Wie viel können Sie an Eigenmitteln aufbringen, welchen Kredit zu welchen Konditionen benötigen Sie und können Sie diesen auch in den nächsten Jahren bedienen?

Das heißt, Sie sollten auch sehr genau überlegen, wie sich Ihr Einkommen entwickeln wird, wie sicher Ihr Job ist und welche zusätzlichen Ausgaben das Kaufen der Immobilie allenfalls nach sich ziehen könnte.

2. Wunschimmobilie finden

Um in Zeiten des derzeit boomenden Wohnungsmarktes seine Traumimmobilie zu finden, braucht es neben Geduld und Hartnäckigkeit auch eine gehörige Portion Glück.

Egal ob Wohnung oder Haus – die wichtigsten 3 Kriterien für die Auswahl einer Immobilie sind: Lage, Lage, Lage! Das schönste Wohnobjekt ist relativ wertlos, wenn es in der Einflugschneise eines Flughafens, neben einem Schweinmastbetrieb oder im Abwind eines Industriekomplexes liegt.

Aber nicht nur die derzeitigen Gegebenheiten gilt es genau zu beachten, auch der Widmungsplan des Umlandes ist ein unbedingt zu beachtendes Kriterium. Die schöne grüne Wiese vor dem Wohnzimmerfenster könnte eventuell in wenigen Jahren dem Bau eines Wohnsilos weichen müssen.

Und neben der Verkehrsanbindung ist auch die Infrastruktur wie Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Naherholungsgebiete, Lokale etc., je nach Ihren individuellen Lebensumständen und Wünschen, zu beachten.

3. Besichtigung – am besten mit einem Sachverständigen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen und sich für ein Objekt näher interessieren, dann machen Sie auch einen kleinen Rundgang durch die Nachbarschaft, um sich zu vergewissern, dass Sie sich in dieser Umgebung wirklich wohlfühlen.

Folgende Fragen sollten Sie sich selbst und dem Verkäufer stellen:

  • Warum trennen Sie sich von diesem Objekt?
  • Wie oft haben die Eigentümer bisher gewechselt?
  • Wie ist die Verkehrsanbindung?
  • Wie sind die Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten?
  • Wie steht es um Luftqualität und Verkehrslärm?
  • Wie hoch sind die laufenden Betriebskosten inkl. Heizung?
  • Wie gut sind Bausubstanz und Isolierung des Objektes?
  • Welche Renovierungskosten sollte ich einplanen?

Für die letzten Punkte empfiehlt es sich dringend, einen Bausachverständigen zu Rate zu ziehen, der das Objekt beispielsweise mit einem Feuchtigkeitsmessgerät auf Herz und Nieren überprüft und Schwachstellen aufzeigen kann, die einem Laien meist verborgen bleiben.

Die Ausgaben, die Sie ein Sachverständiger kostet, sind in jedem Fall gut investiert, da ein übersehener Baumangel ein Vielfaches der Kosten des Fachmanns betragen können. Für die Begutachtung einer gebrauchten Eigentumswohnung mit rund 100 m2 in Niederösterreich müssen Sie für den Sachverständigen derzeit mit Kosten zwischen € 500,– und € 600,– rechnen.

4. Grundbuchsauszug überprüfen

Das für alle öffentlich einsehbare Grundbuch gibt Ihnen Aufschluss über folgende Punkte:

  • Wer ist derzeit Eigentümer des Objektes?
  • Wann wurde das Objekt erbaut?
  • Sind alle Bauteile genehmigt und im Grundbuch vermerkt?
  • Zu welchem Preis hat es der derzeitige Eigentümer erworben?
  • Zu welchem Zeitpunkt erfolgte der Kauf?
  • Existieren Vorkaufsrechte, Servituten o.ä.?
  • Ist das Objekt mit Krediten belastet?
  • Gibt es bauliche Auflagen?

5. Preisverhandlung und Einigung mit dem Verkäufer

Nicht jeder Eigentümer ist generell bereit, über den Kaufpreis seiner Immobilie zu verhandeln. Bei Städten, Gemeinden, Institutionen (z.B. die Kirche), Stiftungen etc. besteht meist keine Möglichkeit dazu. Die besten Chancen für Preisverhandlungen hat man bei privaten Verkäufern, aber auch Bauträger lassen sich manchmal auf Verhandlungen ein. Ob Grundstück, Haus oder Wohnung – Eigentümer lassen sich erst mit sich reden, wenn der Käufer ernsthafte Absichten hat und eine Finanzierung nachweisen kann.

Wer den Kaufpreis drücken möchte, muss gute Argumente vorlegen. Am besten sucht und findet er ein ähnliches Objekt in vergleichbarer Lage, das um einen geringeren Preis veräußert wurde und legt dies dem Verkäufer vor.

Auch Folgekosten für Abbrucharbeiten und Sanierungen sind gute Gründe, einen Preisnachlass zu erreichen. Wer den Verkäufer mit einem Angebot weit unter dessen Vorstellungen konfrontiert, läuft Gefahr, ihn zu verärgern und wirft sich damit vielleicht sofort selbst aus dem Rennen.

Am besten man legt nach eingehender Besprechung mit dem Bausachverständigen eine detaillierte Liste mit notwendigen Investitionen auf den Tisch und untermauert damit eine Nachlassforderung in einem für beide Seiten akzeptablen Rahmen.

6. Kaufvertrag bei Notar unterschreiben

Im Prinzip kann man in Österreich einen Immobilienkauf auch rein mündlich abschließen und per Handschlag besiegeln, davon ist aber dringend abzuraten. Absolut sicher ist man nur, wenn man einen Anwalt für Vertragsrecht oder einen Notar mit der Ausarbeitung eines Kaufvertrages beauftragt.

Zumeist wird ein Notar für einen Immobilienkauf herangezogen, der auch die anfallenden Gebühren und Steuern errechnet. Außerdem übernimmt er die treuhändische Sicherstellung sowie in der Folge die Überweisung des Kaufpreises, und er garantiert die Verbücherung im Grundbuch.

Erst mit der Eintragung ins Grundbuch ist der Kauf endgültig abgeschlossen und das Eigentumsrecht rechtsverbindlich auf den Käufer übergegangen.

7. Kaufpreis samt Nebenkosten überweisen

In der Regel wird der Kaufpreis noch vor Vertragsunterzeichnung auf das Treuhandkonto des Notars überwiesen, so dass der Verkäufer die Garantie hat, den vereinbarten Preis auch tatsächlich zu erhalten. Es besteht aber auch die Möglichkeit, im Kaufvertrag eine andere Fälligkeit, einen Zahlungsaufschub oder auch eine Ratenzahlung rechtsverbindlich zu vereinbaren.

 

Wie hoch sind die Nebenkosten?

Zum reinen Kaufpreis der Immobilie kommen neben der Gebühr für den Notar noch die Grunderwerbssteuer und die Grundbuchsgebühr sowie Errichtungs- und Abwicklungskosten für den Kaufvertrag hinzu. Außerdem auch allfällige Maklerkosten und die Gebühren für einen wahrscheinlich notwendigen Bankkredit.

Grob gerechnet belaufen sich alle zusätzlichen Nebenkosten zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises.

Wenn Sie also eine Immobilie um € 300.000,– kaufen, sind Sie bis zur Schlüsselübergabe schnell einmal insgesamt € 340.000,– oder mehr los.

Immobilie-kaufen-Händeschütteln

Wann lohnt sich ein Immobilienkauf?

Als Faustregel gilt, wenn der Preis der Immobilie, die Sie ernsthaft interessiert, in etwa dem entspricht, was Sie in 20 Jahren an Miete zahlen müssen, dann können Sie davon ausgehen, dass sich der Kauf lohnt.

Leisten Sie sich jetzt beispielsweise eine Mietwohnung zum reinen Mietpreis von € 1.000,– im Monat , dann können Sie sich wahrscheinlich um ein geeignetes Objekt in der Höhe von rund € 240.000,– umsehen. Das ist natürlich aber nur eine sehr grobe und oberflächliche Rechnung.

 

Fazit zum Immobilienkauf

Wenn Sie alle oben genannten Anforderungen erfüllen, sind Sie in rund 20 Jahren schuldenfrei und stolzer Besitzer Ihrer Wunschimmobilie. Sie müssen sich allerdings auch darüber im Klaren sein, dass Sie wahrscheinlich für die nächsten 20 Jahre ortsgebunden sind und dass Sie bei geringen Eigenmitteln einen Kredit bedienen müssen. Dies führt wiederum dazu, dass Sie unter Umständen Ihre Lebensqualität für die Zeit der Rückzahlungen massiv einschränken müssen.

Darüber hinaus ist so ein Kauf mit einigen Risiken verbunden. Ihr Verdienst beispielsweise sollte in den nächsten Jahren stetig steigen oder zumindest gleichbleiben. Bei Jobverlust oder anderen Unglücksfällen mündet ein Immobilienkauf unter Umständen in eine lebenslange Verschuldung und will daher sehr genau überlegt und kalkuliert werden.

Wenn Sie sich nicht sicher sind und weiter Fragen haben, schreiben Sie uns gern ein Mail; wir beraten Sie gerne.

 

 

 

 

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